近日，奢侈品行業(yè)迎來(lái)一則重磅消息：法國(guó)頂級(jí)奢侈品牌路易威登（LV）據(jù)彭博社援引知情人士透露，已與新世界發(fā)展有限公司（0017）達(dá)成協(xié)議，將于明年底正式進(jìn)駐旗下位于香港尖沙咀的地標(biāo)性商業(yè)綜合體K11 Musea 。
這一舉措不僅將重塑香港高端零售業(yè)格局，更意味著LV將在此打造其在亞洲規(guī)模最大的門(mén)店之一，成為全球奢侈品愛(ài)好者矚目的焦點(diǎn)。
據(jù)報(bào)道，此次LV在K11 Musea的全新門(mén)店規(guī)模宏大，預(yù)計(jì)占地面積約4萬(wàn)平方呎。與傳統(tǒng)奢侈品門(mén)店不同，該門(mén)店在空間規(guī)劃上極具創(chuàng)新。大部分面積將被打造成博物館級(jí)別的展示空間，用于陳列LV品牌歷史悠久的經(jīng)典產(chǎn)品、限量版系列以及極具創(chuàng)意的藝術(shù)裝置，讓消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)，仿佛置身于一場(chǎng)奢華的藝術(shù)盛宴之中。
四萬(wàn)平方英尺的占地面積，在寸土寸金的香港尖沙咀可謂奢侈至極。但LV在此布局的遠(yuǎn)非傳統(tǒng)意義上的零售賣(mài)場(chǎng)——博物館級(jí)展示空間、品牌咖啡廳與貴賓休息室將共同構(gòu)成一個(gè)三維品牌宇宙。這種空間規(guī)劃絕非偶然。它精準(zhǔn)呼應(yīng)了K11 MUSEA的「文化零售」基因，該藝術(shù)購(gòu)物中心早已將藝術(shù)裝置、國(guó)際展覽與商業(yè)空間無(wú)縫融合。
回顧K11 Musea近年來(lái)的動(dòng)作，我們不難發(fā)現(xiàn)，這家藝術(shù)購(gòu)物中心一直在致力于推動(dòng)奢侈品零售的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。2024年，K11 Musea已宣布七大奢侈品牌將在未來(lái)四年內(nèi)升級(jí)店面，總面積擴(kuò)大一倍。這一擴(kuò)租計(jì)劃本身就是對(duì)「文化零售」模式的認(rèn)可，也證明了品牌在館內(nèi)門(mén)店的強(qiáng)勁業(yè)績(jī)和銷(xiāo)售表現(xiàn)。
K11 Musea已成為奢侈品牌舉辦高端活動(dòng)的首選舞臺(tái)。過(guò)去一年里，這里見(jiàn)證了全球首場(chǎng)Louis Vuitton 2024初秋男裝秀、Dior圣誕夢(mèng)幻樂(lè)園，以及Gucci新任創(chuàng)意總監(jiān)的首個(gè)系列發(fā)布等重大活動(dòng)。這些活動(dòng)不僅提升了K11 Musea的知名度和影響力，也為L(zhǎng)V旗艦店提供了現(xiàn)成的頂級(jí)客源。KLUB 11黑卡會(huì)員體系更是為這一高端客群網(wǎng)絡(luò)增添了濃墨重彩的一筆。通過(guò)這一會(huì)員體系，K11 Musea成功地編織出一張覆蓋高端客群的龐大網(wǎng)絡(luò)，為L(zhǎng)V等奢侈品牌提供了穩(wěn)定的客源和增長(zhǎng)動(dòng)力。
更值得玩味的是商場(chǎng)所有者新世界發(fā)展大膽的租金策略：放棄傳統(tǒng)固定租金模式，轉(zhuǎn)而采用與LV營(yíng)業(yè)額掛鉤的抽傭制度。這一模式在高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域極為罕見(jiàn)，標(biāo)志著奢侈品零售生態(tài)的權(quán)力結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。這種靈活的租金機(jī)制，一方面展現(xiàn)了新世界對(duì)LV品牌強(qiáng)大吸金能力的充分信任，另一方面也激勵(lì)著LV不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
對(duì)LV而言，這一模式降低了前期固定成本風(fēng)險(xiǎn)，使品牌能夠更靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；同時(shí)，也倒逼品牌持續(xù)創(chuàng)新體驗(yàn)內(nèi)容，確?？土髋c銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)新世界發(fā)展而言，這一安排則彰顯了其運(yùn)營(yíng)能力的底氣，為創(chuàng)新租金模式提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)LV品牌銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異時(shí)，K11 Musea獲得的租金回報(bào)可能遠(yuǎn)超固定租金水平。
這一非常規(guī)合作的背后，是新世界發(fā)展緊迫的財(cái)務(wù)考量。面對(duì)物業(yè)價(jià)值下行壓力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的虧損，新世界發(fā)展急需通過(guò)提升資產(chǎn)價(jià)值來(lái)改善財(cái)務(wù)狀況。而LV旗艦店的入駐，無(wú)疑成為了提升K11 Musea資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵棋子。LV旗艦店的強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力和品牌影響力，將對(duì)商場(chǎng)估值產(chǎn)生直接拉動(dòng)作用，為新世界發(fā)展帶來(lái)可觀的財(cái)務(wù)回報(bào)。
為了支撐這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，新世界發(fā)展在財(cái)務(wù)管理上做出了諸多努力。截至2024年12月31日，公司可動(dòng)用資金達(dá)340億港元（含現(xiàn)金220億港元及可用貸款120億港元），資本支出同比大降35%，管理支出縮減9%。這些舉措為新世界發(fā)展贏得了戰(zhàn)略回旋空間，使其能夠在其他開(kāi)發(fā)商被迫低價(jià)拋售資產(chǎn)的情況下，選擇以LV旗艦店這樣的高價(jià)值項(xiàng)目來(lái)提升核心資產(chǎn)質(zhì)量。
而LV敢于在K11 MUSEA這一高端商業(yè)地標(biāo)簽下如此規(guī)模的旗艦店項(xiàng)目，其底氣正是源于其深厚且無(wú)與倫比的品牌溢價(jià)能力。品牌歷史中限量版產(chǎn)品的表現(xiàn)，提供了最生動(dòng)的注腳。
回溯LV與全球頂尖藝術(shù)家的合作歷程，每一步都充滿了創(chuàng)新與突破。2001年，LV攜手Stephen Sprouse推出的涂鴉系列，以獨(dú)特的藝術(shù)風(fēng)格打破了傳統(tǒng)奢侈品設(shè)計(jì)的界限。緊接著，在2003年，村上隆的多彩字母組合系列如一股清新的彩色旋風(fēng)席卷全球，激發(fā)了無(wú)數(shù)收藏家的熱情。
到了2012年，草間彌生的圓點(diǎn)系列更是將藝術(shù)與商業(yè)的融合推向了新的高度，這一系列的設(shè)計(jì)靈感源自藝術(shù)家83歲時(shí)的創(chuàng)作激情，為L(zhǎng)V的Monogram印花注入了全新的生命力。此外，2017年與Supreme的跨界聯(lián)名更是掀起了一場(chǎng)時(shí)尚界的狂歡，限量版產(chǎn)品在二手市場(chǎng)上的溢價(jià)數(shù)倍，成為了業(yè)界傳奇。
這些成功的合作案例不僅為L(zhǎng)V帶來(lái)了可觀的商業(yè)回報(bào)，更為其構(gòu)建了一個(gè)藝術(shù)與商業(yè)共生的生態(tài)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，LV不僅是一個(gè)奢侈品品牌，更是一個(gè)文化的傳播者與創(chuàng)造者。它通過(guò)與藝術(shù)家的合作，將藝術(shù)元素融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，為消費(fèi)者提供了一種經(jīng)過(guò)藝術(shù)驗(yàn)證的高品質(zhì)生活方式。這種生活方式正是LV品牌溢價(jià)能力的核心所在，也是其敢于在K11 MUSEA這一高端商業(yè)地標(biāo)下開(kāi)設(shè)如此規(guī)模旗艦店的底氣所在。
LV與新世界的合作模式，若獲成功，無(wú)疑將引領(lǐng)奢侈品零售地產(chǎn)的新變革。傳統(tǒng)的「固定租金+品牌效應(yīng)」招商邏輯將逐漸被「風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)+價(jià)值共創(chuàng)」的新范式所取代。這一變革不僅順應(yīng)了奢侈品消費(fèi)地理格局重構(gòu)的趨勢(shì)，更為內(nèi)地市場(chǎng)的奢侈品零售業(yè)帶來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。
隨著內(nèi)地市場(chǎng)的迅速崛起，新世界發(fā)展對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的戰(zhàn)略傾斜愈發(fā)明顯。K11品牌已在內(nèi)地加速布局，廣州K11的第二輪品牌升級(jí)、大灣區(qū)首個(gè)K11 Select的開(kāi)業(yè)以及深圳K11 ECOAST作為內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目的亮相，都標(biāo)志著新世界文化零售模式在內(nèi)地的規(guī)模化復(fù)制正加速進(jìn)行。在這一背景下，LV旗艦店無(wú)疑成為了新世界商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的核心節(jié)點(diǎn)。它不僅能夠提升K11 MUSEA的國(guó)際影響力，更能夠?yàn)閮?nèi)地項(xiàng)目提供寶貴的運(yùn)營(yíng)范本與經(jīng)驗(yàn)借鑒。
然而，這場(chǎng)豪賭并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。新世界發(fā)展在2025年中期報(bào)告中資本支出同比下降的數(shù)據(jù)，與其在LV項(xiàng)目上的大膽投入形成了鮮明反差。這揭示了新世界發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇：押注文化零售的未來(lái)價(jià)值，而非眼前的財(cái)務(wù)安全。
這一抉擇的勝負(fù)手在于LV能否將4萬(wàn)平方英尺的空間轉(zhuǎn)化為持續(xù)的客流奇跡。當(dāng)營(yíng)業(yè)額直接決定租金的那一刻起，品牌與地產(chǎn)商的命運(yùn)就前所未有地交織在一起。要么共同沉淪，要么一起書(shū)寫(xiě)奢侈品零售行業(yè)的新規(guī)則。
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本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：英赫時(shí)尚商業(yè)評(píng)論
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