目 ?錄
1. 從「哥譚市」到「科技之都」
2. 謀定而后動：制度與設計的協同更新
3. 公共空間運營：從「困境」到「盤活」
4. 開放街區，釋放城市活力
5. 科技回歸都市，城市更新的經濟效應
6. 城市更新是一場「經濟更新」
改編自華高萊斯「張洺睿」研究成果《從水泥森林到活力社區：街區化如何重塑紐約》作者 | 1/6圖片工作室
在中國城市化進程邁入「下半場」的今天，城市更新已成為撬動內需增長、重塑經濟活力的關鍵引擎。
2023年，國務院發布《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，而到了2024年底，中央經濟工作會議更是強調了「加力實施城中村和危舊房改造」的重要性。
今年5月，國務院辦公廳又印發了《關于持續推進城市更新行動的意見》，要求轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新。這標志著我國城市發展正式從「增量擴張」轉向「存量提質」。面對這一轉型，如何平衡歷史文脈與現代功能的需求？又如何確保城市更新能夠真正惠及民生，并激發消費潛力，助力經濟轉型？
城市更新成為城市的發展的必選動作
這些問題，紐約的城市更新實踐或許能給我們答案。
01
從「哥譚市」到「科技之都」
MEASURE THE WORLD
回溯至上世紀50年代，紐約的城市發展面臨嚴峻挑戰。彼時，郊區化浪潮席卷美國，紐約人口大量外流，流失比例達10%。與此同時，制造業逐漸衰落，失業問題加劇，社會治安惡化，紐約一度被戲稱為「現實版哥譚市」。
然而，這座城市通過城市更新制度創新與精細化設計，成功實現逆襲。
如今，漫步2025年的紐約曼哈頓街頭，城市更新正悄然改變城市格局：四分之一的汽車空間被重新分配給步行廣場和社區公園；多米諾公園的濱水步道旁，開發商因承諾「永久免費開放」而獲得容積率獎勵；
DUMBO區的程序員與藝術家共享著由廢舊廠區改造的創意走廊；「硅巷」從熨斗大樓區域逐步拓展，已涵蓋曼哈頓中下城和布魯克林，聚集了超過9000家科技初創公司，發展成為重要的科技創新高地……
DUMBO創新區
這些變化背后，反映出城市更新的本質不僅是空間的更替，更是產業重構、制度創新與滿足大眾需求之間的動態平衡。紐約在這場復雜的博弈中，精準把握關鍵要素，實現了從「工業銹帶」到「創新走廊」、從「擁堵之城」到「步行天堂」的華麗轉變。
02
謀定而后動：
制度與設計的協同更新
MEASURE THE WORLD
二戰結束后，城市大規模重建需求減少。1974年，尼克松政府終止聯邦城市重建計劃，并頒布《城市更新目錄》，鼓勵城市基于原有風貌進行更新改造。
紐約敏銳洞察到街區復興的潛力，認為其既能實現「低成本高回報」的城市更新目標，又有助于解決人口流失問題。在推進城市更新前，紐約進行了充分且全面的前期準備。
曼哈頓下城區劃出混合用途區，用于更新實踐
（來源：網絡開放平臺）
1.?自上而下的激勵制度：
公私利益的平衡機制
上世紀60年代的《紐約區劃決議案》，雖對城市功能分區、土地用途、建筑密度及鼓勵制度有所規定，但隨著城市發展，已難以滿足新的需求。于是，更具針對性的《紐約市1975版區劃條例》應運而生。
其中，「私有空間公共化（POPS）」制度成為推動城市更新的重要創新。根據該制度，開發商若在A地塊更新建設公共空間，可在B地塊獲得更高建筑權限，相當于提高開發者在其他項目的容積率。比如，某開發商在曼哈頓建一個小型廣場，就能在布魯克林獲得額外樓層數的獎勵。這一機制有效鼓勵了開發商將私有空間轉化為公共空間，提升城市公共空間品質。
POPS的容積率獎勵示意
為讓土地開發市場繁榮，紐約設立了「容積率銀行」。
這一特殊的不動產管理機制，由政府或非營利機構負責收儲被保護區域未使用的容積率，并根據城市開發需求進行拍賣。通過將容積率貨幣化，形成「購買容積率—銷售容積率」的市場化運作模式，實現了容積率資源的優化配置。
使用POPS的紐約花旗集團中心公共空間
當然，容積率轉移機制，并不意味著開發者之后可以做「甩手掌柜」。每3年，政府與企業聯合對公共空間的維護情況進行審查。若發現開發商未按規定維護公共空間，將沒收其因獎勵獲得的建筑面積收入，并予以高額罰款。
2016年，紐約特朗普大廈違規占用POPS空間放置競選商品柜，被依法處罰，在監管下恢復了公共空間的原有屬性。
2.?自下而上的BID模式：
多元主體的協同治理
老城區更新常面臨利益協調難題。紐約的「商業促進區（BID）」模式，為解決這一問題提供了有效途徑。BID是以街區為單位的公私合營商業區運營模式，通過商家、政府、業主的共同參與、投入與收益共享，提升商業區的商業價值和經濟可持續性。
在紐約，BID從申請到運營，有一套完善且細致的框架體系。專門的部門和機構負責對申請進行全面評估，涵蓋街區財產估價、商鋪經營狀況分析以及差異化發展策略制定等方面。這種公私合營模式在紐約迅速發展，成效顯著。
以時代廣場為例，過去，時代廣場交通擁堵、環境不佳。政府與時代廣場聯盟（TSA）合作，對其進行改造，先將百老匯大道部分路段作為步行試驗區。改造內容包括道路功能調整（百老匯大道段步行化，第七大道為車行通道），以及通過改變道路鋪裝、增設臨時座椅和自行車專用道等措施，增強其公共屬性。
時代廣場的更新
改造效果顯著，試驗段交通事故發生率降低63％，人流量提升11%，80%的受訪者認為步行系統增強了時代廣場的安全性。嘗到甜頭后，TSA進一步擴大更新范圍，并制定「空間營造四原則」：
★ 設計、管理、運營三合一：臨時座椅、藝術裝置、自行車道持續優化體驗；★ 擁抱變化，多方共贏：夏季瑜伽、冬季圣誕市集、跨年夜慶典輪番登場；★ 數據驅動決策：通過人流監測調整活動策略；★ 堅守6C規則：根植社區、保持連續性、注重條理性、強調專注性、鼓勵創造力、把握關鍵點。在這些原則的指導下，時代廣場成為活動豐富的魅力空間。步行區面積擴大兩倍，從擁堵路口轉變為深受歡迎的「市民客廳」，年吸引游客超5000萬人次，成為紐約的標志性區域。
BID助力時代廣場成為紐約名片
3.?量化設計：公共空間的科學量化
紐約在公共空間更新中，借助《區劃條例》進行統一管理，對公共空間的各項指標進行細致量化規定。
例如，商業區廣場最小面積需達1萬平方英尺（約930㎡），每30平方英尺配備1英尺長的座位；街角空間形狀規整且面積大于185.8㎡，并合理選址以避免與相鄰廣場重復；露天咖啡館占地面積不得超過公共區域的20%，售貨亭設置不得妨礙行人通行。
《區劃條例》規定每兩英尺的街道臨街面
至少要有一英尺長的所需座位
道路設計方面，規定道路寬度需深入空間80%處，標高與街道持平。這些量化指標保障了公共空間的實用性，確保市民能夠便捷地使用公共空間，提升了公共空間的使用效率和體驗感。
03
公共空間運營：
從「困境」到「盤活」
MEASURE THE WORLD
盡管紐約在城市更新規劃方面取得一定成果，但公共空間運營也曾面臨「一管就死，一放就亂」的困境。不過，通過布萊恩特公園和高線公園兩個經典案例，紐約探索出了有效的解決策略。
1.?布萊恩特公園：
公私共治的成功實踐
上世紀80年代，布萊恩特公園治安狀況惡劣，被視為「犯罪溫床」。公園改造初期，雖增設2000把可移動座椅，但治安問題仍未得到根本解決。
「布萊恩特公園改造公司（BPC）」成立后，情況得到改善。BPC作為政府與業主共同組成的非營利性BID機構，通過舉辦豐富多樣的免費活動，激活了公園活力。如今，布萊恩特公園已成為紐約公共免費活動最多的公園，全年活動細分達75類，年舉辦活動超1000場。
布萊恩特公園
布萊恩特公園靠公私合作機制完成改造經營
夏季，公園設置讀書角，提供免費書報閱讀，并舉辦作者簽售會、兒童寫作課等活動；冬季，舉辦圣誕市集，設有手工藝品展銷、熱紅酒供應和滑冰場等；日常還開展露天電影放映、國際象棋比賽、即興舞蹈表演等活動。
布萊恩特公園迷你高爾夫場
公園年接待游客1200萬人次，成為紐約多元文化融合的象征。其成功的關鍵在于通過活動吸引人群，以人氣改善治安，再利用稅收反哺公園運營，形成「人越多越安全，越安全人越多」的良性循環。
2.?高線公園：
從廢棄鐵路到「空中經濟帶」
高線公園位于曼哈頓西區，全長約2.4公里，其前身為廢棄的高架鐵路，曾面臨拆除爭議。
在非盈利組織「高線之友」、CSX運輸公司和紐約市議會的共同努力下，高線公園被改造為公共空間，自2009年開放以來，年接待游客超過400萬人次，成為紐約城市更新的標志性項目。
多元化的高線公園
高線公園的成功得益于精細化的制度設計和創新的運營模式。2005年，紐約市通過《西切爾西特殊街區區劃》修正案，對公共空間進行三維形態管控，明確公園周邊建筑的土地用途、容積率及相關形態要求，確保公園與周邊建筑的兼容性。
為保障公園公共性，紐約劃定「高線發展權轉移走廊」，允許走廊內開發商通過容積率轉移獲得補償，并許可部分橋下空間進行商業開發，平衡了土地產權主體權益與區域經濟發展需求。而「空中產權交易」機制，可以讓公園沿線未使用開發權限的地塊，將開發權限出售給沿線的更新建設項目，以增加其開發面積，重塑了公園沿線的城市新面貌和新價值。
高線發展權轉移走廊發展權轉移示意
在運營上，高線公園采用公私合作模式，由「高線之友」與紐約市公園和娛樂部共同管理。公園通過會員認捐、品牌贊助、場地租賃和文創產品銷售等方式實現「自我造血」。例如，游客可以花費25-500美元認領公園里的植物，或購買用舊鐵軌制成的開瓶器等特色紀念品。
高線公園不僅不需要政府財政補貼，還帶動了周邊區域的經濟繁榮。據統計，公園二期開放后，周邊新增了4萬平方米辦公空間，創造了1.2萬個就業崗位，撬動了20億美元的私人投資，吸引了谷歌、阿瑪尼等企業入駐。一條鐵路更新，激活了整個曼哈頓西區。
高線公園沿線建筑群更新成為眾多企業總部
04
開放街區，釋放城市活力
MEASURE THE WORLD
近年來，隨著開放街道理念在全球興起，紐約推行「開放街道計劃」，將130多條街道在特定時段轉變為步行區，為城市注入新活力。2024年開放街道項目實施后，周邊消費增長26%，成效顯著。
紐約開放街區
（來源：NYC DOT）
1.?劃分開放街道類型：
精準滿足多元需求
開放街道項目由多主體聯合運營，根據不同功能需求，紐約將街區劃分為3種類型：
★ 半開放型街道：允許當地車輛通行，包括停車、接送乘客、貨物運輸及緊急車輛通行等，但建議駕駛員限速每小時5英里，以保障行人和自行車的安全，兼顧交通與公共活動需求。★ 全封閉型街道：在特定時段禁止車輛通行，為舉辦市集、音樂會、戶外課堂等活動提供場地，促進社區互動與文化交流，支持當地企業、社區組織和學校開展活動。★ 學校周邊型街道：在學校上下學時段禁車，保障學生安全，為學生提供安全的通行和活動空間。
紐約開放街道分布示意
（來源：NYC DOT）
2.?多方聯動：構建活力街區生態
紐約開放街道的管理運營涉及多個部門和組織。紐約交通局負責總體調控，社區組織負責維護具體項目秩序，志愿組織運營社區性戶外項目，形成多方協同的管理模式。
BID負責運維的湯普金斯大道開放街
（來源：NYC DOT）
當開放街區位于社區時，多舉辦公益性和社區性活動，促進居民交流，增強社區凝聚力；位于市中心時，吸引各類企業和活動聚集，形成協同效應，創造新的經濟機會。
如布魯克林Park Slope's Fifth Avenue項目，春夏季每周六禁止車輛通行，周邊商戶組成商戶協會，邀請藝術家舉辦街頭音樂會以及節慶活動，帶動了人氣和銷售額增長。
布魯克林范德比爾特大道舉辦的街頭活動
（來源：NYC DOT）
此外，紐約市啟動鼓勵戶外用餐行動，制定《餐廳永久開放設計指南》，明確安全性、可達性、靈活性、公平性和鄰里環境5大設計目標。
目前，全市超1.2萬家餐廳和酒吧參與戶外用餐行動，360余條街道在指定時間管控機動車通行，有效提升了街道活力，拉動消費經濟增長。
05
科技回歸都市，
城市更新的經濟效應
MEASURE THE WORLD
紐約的城市更新為科技回歸都市創造了有利條件，催生了「硅巷」這一重要的科技產業聚集地。
如今，「硅巷」已成為僅次于硅谷的美國第二大創新中心。這些科技企業創造了大量就業機會，直接創造29.1萬個就業崗位，間接帶動25萬個就業崗位，占紐約市勞動力總數的12.6%。從經濟產出看，科技生態系統每產生1美元直接產出，可帶動城市經濟實現1.53美元的總產出，對城市經濟增長貢獻巨大。
紐約硅巷
為吸引和留住創新人才，紐約推出大規模「經濟適用房」計劃，投資410億美元，在老城區和衰敗港區建設混合型公寓，以低價出租給創新人才。
多米諾糖廠改造項目便是成功案例，該項目將衰敗工業區轉變為集辦公、住宅、公園于一體的綜合社區，吸引科技企業入駐，同時通過濱水步道和公共藝術裝置，重塑城市與自然的連接，推動區域產業升級和人口聚集。
多米諾糖廠改造
（來源：網絡開放平臺）
06
城市更新是一場「經濟更新」
MEASURE THE WORLD
紐約的經驗表明，城市更新絕非「蓋樓修路」，而是一場涉及制度、空間、經濟的系統工程：
★ 制度要「剛柔并濟」：容積率銀行等硬性規則確保城市開發有序進行，合理配置土地資源；BID模式等柔性合作機制則充分調動各方積極性，實現多元主體協同發展。★ 空間需「以人為本」：量化設計保障公共空間功能完善，從空間布局到設施配置都充分考慮市民使用需求；豐富的活動運營賦予空間活力與文化內涵，使其成為城市生活的重要載體。★ 經濟靠「正向循環」：城市更新成果要反哺商業，促進商業繁榮；同時，鼓勵市民積極參與城市更新，共享發展紅利，形成城市發展的良性循環。
紐約城市更新的價值傳導示意
紐約的實踐告訴我們，城市更新不僅是空間的重塑，更是產業、制度與大眾需求的永恒博弈。
它需要政府、企業、市民的共同參與，需要規則與創新的平衡，更需要時間與耐心的沉淀。正如紐約從「哥譚市」到「世界之都」的蛻變，城市更新的每一步，都是對未來的投資。對于中國而言，在推進城中村改造、建設「15分鐘生活圈」等城市更新工作時，結合自身實際，注重經濟活力的持續提升，探索適合國情的城市更新路徑，實現城市的可持續發展，但必須要明白——城市的終極目標不是「煥然一新」的面貌，而是活力產業的更替！
本文由華高萊斯團隊創作
總策劃：李忠
撰文：1/6圖片工作室
本文經授權轉載自公眾號：丈量城市
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